易宪容：楼市调控政策将把房价上涨蔓延至全国
在3月1日的中央财经工作小组会议上，中央领导人再次强调，要紧紧把握“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位;要引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。可以说，这是中央领导人再次对中国的房地产市场清楚明确定位，而这个定位应该是现在及未来中国房地产市场发展的总原则。可以说，如果按照这个房地产市场的定位，不仅能够把中国房地产市场带上健康持续发展的方向，也能够让中国房地产市场重新成为未来中国经济增长的最大动力。因为一个很简单的逻辑，住房的居住功能永远会大于住房的投资功能。在这个原则下，这不仅能够解决全国绝大多数居民基本的生存条件问题，也能够让更多的居民有能力进入住房市场，能够让中国的绝大多数居民分享到中国经济建设的成果，而不是如现在以投资为主导的住房市场，把整个社会的财富短期内向极少数人聚集。
现在的问题是，“住房的基本功能是居住功能或消费功能”，如何让这个中国房地产市场持续健康发展的原则得以落实。在这个方面，成功的经验多得是，如欧洲各国特别是德国，关键是如何来学。当前政府职能部门有思路是，比如对房价上涨比较疯狂、房价高的热点城市，一方面采取限制住房投机炒作宏观调控(限购限贷)，另一方面要增加土地供给、增加住房供给。还有部门则认为要整顿房地产市场秩序，对于那些在房地产炒作的中介机构严厉打击等。最为重要是采取房地产调控的一城一策或因城施策。可以说，如果仅是采取这些行政性的限购限贷，仅是增加住房供给，而不是用信贷政策及税收政策在事前、事中及事后严厉地限制住房的投机炒作，让中国的房地产市场真正回到居住或消费功能，让中国住房市场成为一个以消费者为主导的市场，那么要引导当前房地产市场投资预期是根本不可能的。如果中国的房地产市场预期不逆转，要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这个基本原则也是不可能的。因为，只要有利可图，房地产市场投资者就能够千方百计地冲破当前房地产调控的行政限制。下面这个案例就是最好的说明。
根据《经济参考报》报道，在北京这样的一线城市，房价较高，又受到调控政策的影响，向银行或类金融机构借款大规模炒房并不易，于是有一些炒房者把目光投向了燕郊、固安、永清等北京的周边地区，而所谓“集资购房”则成为其撬动资金杠杆的主要方式。
该报记者报道说，有一个安徽农村来小青年，10年前来到北京，开始是以擦皮鞋的营生，现在则成了一个团购房产微信大群的群主。 这个小青年几天年前先在合肥购买了一套房子，以20多万元买入，后来这套住房以30多万元卖出。在用这笔钱还清了家里的外债后，然后又掏了11万元作为首付在燕郊购买了一套60多平方米房子。受此启示，后来他又以集资购房方式，组织一个住房集资投资群，有200多人。而他这个投资群200多人就在河北永清买了一百多套房子。再加上前几年买加起来购买住房两百多套了。
这个年青人说，如果按照前年永清每平方米5000元的市场价来看，四个人合伙买房，首付六万元，每个人出1.5万元，按照现在永清二手房的市场价1.2万元来计算的话，只要把房子卖掉就能赚取50多万元的收益，短短一年每个人净赚十多万元，投资杠杆能达到十倍以上。而这些，单个投资者这样做是不可能达到这样的收益的。所以，目前这种集资购房在不少地方十分盛行。
这个案例说明了什么?一是如果不能够用严格的税收政策对住房的功能进行限制或清楚界定，在这种情况下，只要房价在上涨，住房市场投资价值就会显现出来，那么投资者就会进入这个市场，而不在于是热点城市还是非热点城市。从1月份的数据来看，在全国70个城市中目前房价还在上涨的城市有45个。如果这些城市没有采取限制政策，投资者就会进入这些市场。1月份个人住房按揭贷款创历史最高记录就是对此最好的注释。
二是政府房地产政策根本就不要小看民间投资者的智慧，只要住房的性质没有区分清楚，而且政府又鼓励居民进入住房投资者，那么无论是有能力的住房投资者还是能力相比较弱的住房投资者，他们都会千方百计地涌入这个市场。这个案例就表明手中持有财富很少的农村居民都能够通过集资的方式进行住房投资，那么其他居民更是会涌入这个房地产市场了。如果大量居民涌入住房市场投资，手中持有几百套住房，那么这些小城市的住房价格岂能不炒作疯狂上涨?当前房地产的因城施策或一城一策，实际上是在鼓励地方政府来推高房价，鼓励住房投资者涌入这些城市炒作住房市场，因此就这个城市原有的居民来说，住房条件都不会太差。最近北京周边城市也开始采取所谓的限购政策实际上就是一种鼓励投资者涌入这些城市住房投机炒作的一种饥饿营销。
三是当前因城施策的房地产政策实际上是要让2016年热点城市房价上涨的疯狂一个又一个地向全国许多城市蔓延，并等到这些非热点城市房价上涨疯狂之后，再来一次又一次房地产调控或饥饿营销，及最终出台限购政策。如果这样，这不仅会把房地产泡沫向全国各城市蔓延，也将把一批又一批的住房投机炒作者严重地套在住房市场。这时地方政府及房地产开发商成了最后赢家，但是这些住房投资者则成了最后输家，而中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则也抛到九霄云外。
总之，如何来落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则，就得真正出台适用全国的限制住房投资炒作的信贷政策及税收政策，否则中国房地产的投机炒作预期难以改变。
